一、项目建设背景

　　洪江市总人口为43.15万人，老年人口7.2万人。其中农村五保老人1600人，城市三无人员达700余人，洪江农村空巢老人已达3.2万人。

　　目前洪江市现有农村养老服务中心（农村敬老院）和农村幸福院（五保之家）仅有养老床位1100张，洪江市社会福利院有养老床位60张，安江镇和黔城镇敬老院共有床位50张，由此可见城乡养老床位供应与需求差距较大，而且随着城镇化的加快，农村劳动力的转移，加之老年人口子女上班，老无所依的现象越来越严重，社会老人需要到老年公寓寄养的需求也越来越强烈。

　　通过对我国老龄人口分析以及对养老机构发展现状及区域研究可见，目前我国老龄人养老需求与养老机构供需不平衡较为严重，洪江市也面临同样的问题，而且随着当地人口老龄化趋势的加剧，养老机构的发展与否对老龄人晚年幸福生活有着重要的意义。

　　二、 建设内容及规模

　　根据相关政策及规范要求，结合目前洪江市养老基础设施建设现状，本项目规划占地40050.90m2（合60.08亩），建设总建筑面积30000.0m2，控制容积率0.75，建筑密度20.20%，绿地率48.5%，总床位数600张。

　　根据项目建设内容及规模，本工程共分三期建设。第一期完成200个床位建设，规划建筑总面积14295.0m2，工期2年；第二期完成200个床位建设，规划建筑总面积8288.0m2，工期1年；第三期完成200个床位建设建设，规划建筑总面积7417.0m2，工期1年。

　　三、项目优势

　　本项目拟实施区域位于洪江市体育中心旁，西邻雪峰大道，南接禾花路，东靠人工湖。目前项目区域供配电、给排水、市政交通等基础配套设施完善，项目施工条件较为便利。同时，随着城镇化的加快，老龄化趋势的加大，城镇老龄人也在不断增加，洪江市老龄人对功能完善的养老机构需求越来越强烈，为此无论从国家还是地方政策都给予养老服务机构建设提供了一系列的扶持政策措施。所以，项目内外部条件已经成熟。

　　四、项目前期工作

　　已经完成立项，交由洪江市沁园文体旅游发展有限责任公司负责建设，目前正在进行征地拆迁工作。

　　五、投资估算

　　本项目总投资估算为1.02亿。

　　六、市场预测及效益分析

　　本项目虽然为公益性项目，但是在满足政府兜底保障养老床位的剩余部分仍然面向社会，因此，本项目根据项目实际情况进行简要的财务效益分析。

　　（1）面向社会养老床位数

　　根据政策要求，项目100张床位将用于政府兜底保障养老床位，因此，项目还有500张床位可面向社会，提供养老服务。

　　（2）收入

　　本项目收入分为两部分，第一部分来源于政府补贴收入，政府补贴按照100元/床.月，面向社会养老服务床位则根据出租比例实际情况按100元/床.月补助。第二部分面向社会养老服务的床位收费参照目前区域行情，按2000.0元/床.月。根据运营后正常年按总床位数80%负荷估算。则项目平均年收入为990.0万元/年。

　　（3）支出

　　本项目运营后正常支出包括经营成本、折旧费、摊销费等。经营成本主要为水电、人工、修理费、营业费等。经计算，项目平均年总成本费用为638.62万元/年。

　　（4）投资效益

　　经计算，项目年均净利润为414.38万元，项目投资收益率4.06%。

　　七、合作方式

　　合资。